THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA ALAN PHAN

Nguồn VNexpress: THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN

“Mặt trời trong tôi lặn để bình minh lại đến…My sun sets to rise again” - Robert Browning

Kính thưa Quý Vị

Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1.000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án bất động sản ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.

Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình.

Cốt lõi của vấn đề

Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn bất động sản hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp bất động sản nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề bất động sản thuộc chuyện thị trường.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ đôla; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng bất động sản tồn kho.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những bất động sản mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Tóm lại, khủng hoảng bất động sản hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất bất động sản về giá cả và loại hàng.

Giá thành quá cao?

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá bất động sản cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.

Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

Một chút lịch sử

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chánh phủ phải nhẩy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chặn mọi sự tăng giá .

Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.

Hệ quả khi bong bóng bất động sản nổ

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ bất động sản trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải , sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như bất động sản, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Về các hệ quả tương lai khi bong bóng bất động sản nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình bất động sản chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng bất động sản nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và nhà nước nhiều.

Những hệ quả tích cực

Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” đăng trên website của mình, (gocnhinalan) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng bất động sản nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu, Mỹ, Nhật, Australia, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

Hệ quả khi bong bóng không nổ

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu nhà nước bơm tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém. Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá tiền đồng sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị Ngân hàng Nhà nước dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá bất động sản; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).

Chính phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho “bồ nhà”, Chính phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi “nghỉ mát” khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.

Những giải pháp sáng tạo

Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

Tôi không kinh doanh bất động sản từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của bất động sản đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo bất động sản tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đôla với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành bất động sản. Đây là tương lai của bất động sản Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.

Thay cho lời kết

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội bất động sản và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị bất động sản lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.

Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.

Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.

Thân ái,

Alan Phan

ĐÁM CƯỚI CHẠY TANG

Bài chép lại từ google cache
Chuyện họ Trương bị bắt chả biết là thật hay giả, nhưng trước tiên là cái tàng kinh các của tớ bị mất mát thì có thật. :'(

Như đã dự đoán trong bài Nhìn đến 2013từ cuối năm 2011, năm nay diễn biến tình hình trong nước có nhiều cái đám cưới chạy tang - shotgun wedding. Từ 3 tháng qua, câu chuyện đám cưới chạy tang có thể kể ra thì rất nhiều, nhưng tiêu biểu chỉ nằm trong 2 vấn đề chính trị và kinh tế.

Đầu tiên, và đình đám nhất là cuộc đám cưới chạy tang về mặt chính trị. Cái mà hôm qua, trang báo Tiền Phong đã liệt ra, hiếp dâm hiến pháp - hiếp pháp. Có lẽ, yếu tố quan trọng nhất làm cho việc phải sửa đổi hiến pháp là việc đàm phán vào Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược Xuyên Thái Bình dương - TPP: Trans-Pacific Stratergic Economic Partership Agreement. Một trong những yếu tố cơ bản để được vào TTP là, kinh tế thị trường tự do hoàn toàn, chứ không có cái kiểu kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, với kinh tế nhà nước làm chủ đạo như Trung Hoa và Việt Nam hiện nay. Nên một trong những điểm mấu chốt sửa đổi hiến pháp là, bỏ đi cụm từ kinh tế nhà nước làm chủ đạo. Vì cuối năm nay, 2013, là kết thúc đàm phán TPP, nếu không được vào thì quá mất nhiều quyền lợi cho quốc gia.

Vấn đề thứ hai của chính trị là, thông qua sửa đổi hiến pháp để chia đều quyền lực trong các phe nhóm cầm quyền, mà lâu nay nó tụ về một chỗ, làm mất quyền lợi các phe nhóm khác trong đảng độc quyền lãnh đạo.

Vấn đề thứ ba của chính trị là, thông qua đó hợp thức hóa các sân sau và của chìm, của nổi lâu nay được đảng cầm quyền tạo điều kiệt tốt cho tham nhũng và tha hóa.

Và cuối cùng là tăng sự giám sát, theo dõi, và siết chặt quản lý người dân hơn, khi uy tín của đảng độc quyền lãnh đạo xem như con số không to tướng, sau bao năm theo chủ thuyết của Joseph Goebbels - chân lý là hàng ngàn lần nói láo. Cuối cùng, thay vì sửa đổi hiến pháp kết thúc vào 31/3/2013 thì phải dời đến 30/9/2013. Một đám cưới hiến pháp mà không được chuẩn bị kỹ càng.

Nhưng cuộc đám cưới chạy tang chính trị không cấp kỳ bằng cuộc đám cưới chạy tang trong kinh tế. Khi rừng đã khai thác cạn kiệt. Than đá cũng sắp phải nhập. Còn dầu khí ở biển Đông thì xem như rất khó khăn vì vừa cạn những ô khai thác cũ, nhưng những ô phát hiện mới lại bị anh cả đỏ Trung Hoa bao vây, gây khó dễ. Trong khi đó, nợ xấu vì bất động sản đóng băng. Sức mua của dân cạn kiệt. Nợ công với nước ngoài lên đến 50% GDP của các nắm đấm thép sụp đổ, vì tham nhũng, và không có khả năng quản lý trong một nền chính trị thối nát, đã đến kỳ phải trả.

Có lẽ vì thế nên, hôm qua, ngân hàng nhà nước buộc lòng phải kêu đấu thầu 26.000 lượng vàng, song thất bại, vì dân không còn lòng tin khi giá ban đầu đã cao hơn giá thị trường đến nửa triệu đồng mỗi lạng vàng, dù có 2 "khách hàng" làm cò mồi chêm lửa cho cuộc đấu thầu. Nhưng dù cho giá vàng đấu thầu có rẻ hơn giá thị trường thì, cũng không ai bỏ tiền ra mua, khi vàng đó, không được bán, sang nhượng hay dùng làm vật thế chấp để vay mượn làm ăn. Có ai biết làm ăn mà để đồng tiền nằm yên bao giờ? Thế nhưng thay vì với cái gọi là bình ổn giá vàng, cuộc đấu thầu vàng làm cho giá vàng thị trường bấn loạn do giá quá cao.

Buổi sáng thất bại trong đấu thầu vàng, nên phải làm cái đám cưới chạy tang tăng giá xăng ngay buổi chiều, với 1.430 đồng mỗi lít, làm giá xăng A92 lên đến 24.580 đồng một lít, phá luôn kỷ lục giá xăng 23.800 hồi tháng 4/2012. Trong khi, chỉ mới cách đây đúng 1 tháng ông thủ tướng đăng đàng tuyên bố chưa tăng giá xăng lúc này. Nhưng buộc phải tăng giá xăng trong khi giá dầu thế giới đang giảm. Dù là một đứa trẻ ngây thơ cũng thấy cái bất hợp lý, khi ông bộ trưởng chủ nhiệm văn phòng chính phủ lên thanh minh, thanh nga vấn đề phải tăng giá xăng vì lỗ, vì cạn kiệt quỹ bình ổn, vì giá xăng dầu nước mình cao hơn ở Campuchea và Lào, v.v... và v.v... vì giá xăng của nước ta có thấp thì cũng cao hơn giá xăng cao nhất ở nước Mỹ với chỉ 4,05USD/gallon tại California, với tỷ giá đô la hôm nay là 20.965 đồng/USD, mà giá xăng này các doanh nghiệp Mỹ đã có lãi sau khi đóng 12cents về phí và thuế.

Tuy đã tăng giá xăng đến vô lý và kịch trần, nhưng người dân vẫn còn nghi ngờ sẽ còn tăng giá cao hơn nữa, và họ đã phải ùn ùn mang can đi mua xăng dự trữ sau khi tăng giá. Điều mà người viết bài cho rằng, chẳng có nước nào, ngay cả Campuchea cũng không có cảnh này!

Các loại phí, thuế cơ cấu nên giá xăng rất vô lý

Một đất nước có mỏ dầu, đang khai thác dầu, nhưng chưa bao giờ người dân được bù lỗ giá xăng dầu, mà người dân phải gánh lấy giá xăng dầu cao hàng đầu thế giới. Điều chỉ có ở nước Việt Nam thời đảng cộng sản cai trị. Và điều này đang nói lên cái gì, nếu không là kinh tế đang cạn kiệt?

Đã thế, bao nhiêu loại phí, thuế và kiểu phạt rất ất ơ như, phí giao thông đường bộ xe gắn máy khi phí này đã đóng vào xăng, phạt đội nón bảo hiểm dõm, phạt xe không chính chủ, phạt quan hệ ngoài luồng, v.v... được các trí thức lộn đầu(chổng mông) và lãnh đạo đang bàn rất lùm xùm trên diễn đàn quốc hội bằng tiền thuế của dân. Nó nói lên đám cưới kinh tế và chính trị mà chưa chuẩn bị đủ tiền.

Tất cả những điều trên, nó thể hiện một cuộc đám cưới chạy tang giữa chế độ chính trị thối nát phối hôn với dân tộc và tổ quốc Việt đã đến lúc tính chuyện ly hôn chăng?

Tư Gia, 23h30' ngày thứ Sáu, 29/3/2013